Entrée en vigueur le 23 novembre 2018, la Loi Elan impose au syndicat des copropriétaires de mettre en conformité son règlement de copropriété dans un délai de trois ans. L’échéance arrive à terme le 24 novembre 2021 au plus tard. D’ici là, toutes les copropriétés devront mentionner expressément, dans le règlement de copropriété, les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative, conformément à l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’article 209 de la loi Elan.
Quelles sont les parties communes spéciales ?
Les parties communes spéciales sont celles « affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires ». Cela signifie qu’elles ne concernent que quelques copropriétaires. C’est le cas notamment des copropriétés comportant plusieurs bâtiments.
La création de parties communes spéciales induit des charges spéciales qui leur sont inhérentes. Les copropriétaires affectés à ses parties communes spéciales sont les seuls à être redevables des charges spéciales à hauteur de leur quote-part. La loi Elan vise à éviter tout litige à ce propos en clarifiant l’existence de parties communes spéciales dans le règlement de copropriété.
Quelles sont les parties communes à jouissance privative ?
En vertu de l’article 6-3, ajouté à la loi du 10 juillet 1965, les parties communes à jouissance privative sont celles « affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires ». Le texte de loi indique que « Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est rattaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot ».
En application des dispositions de l’article 209 II de la loi Elan, le copropriétaire ayant obtenu un droit de jouissance est tenu de l’introduire au règlement de copropriété avant le 23 novembre 2021, au risque de voir ce droit non reconnu et caduc. La partie commune à jouissance privative ne pourra pas être transmise au moment de la vente du lot et toute la transaction pourrait être compromise. Le copropriétaire sera dans l’obligation de diminuer le prix de vente, car la partie commune n’est pas comptabilisée.
Comment se mettre en conformité avant novembre 2021 ?
Le syndic, qu’il soit bénévole ou coopératif, est dans l’obligation d’évoquer, lors de l’assemblée générale, la nécessité de mise en conformité du règlement de copropriété.
La décision de mise en conformité doit être prise dans le cadre d’un vote, et ce à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Dès lors qu’elles sont approuvées, les modifications deviennent effectives et font l’objet d’une publication par le notaire afin que les dispositions du règlement de copropriété puissent être opposables à l’ensemble des copropriétaires et des futurs acquéreurs.
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